Der 8. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­ho­fs hat am 12.09.2007 ent­schie­den, dass ei­ne iso­lier­te Endre­no­vie­rungs­klau­sel in ei­nem Wohn­raum­miet­ver­trag un­wirk­sam sei, weil sie den Miet­er ge­mäß § 307 Ab­satz 1 Satz 1 BGB un­an­ge­mes­sen be­nach­tei­li­ge.

Der Miet­ver­trag zwi­schen den Par­tei­en sah fol­gen­de Re­ge­lung vor :

          "Bei Aus­zug ist die Woh­nung fach­ge­recht re­no­viert ge­mäß An­la­ge zu­rück­zu­ge­ben."

In der An­la­ge hieß es dann:

"Die Woh­nung wird in ei­nem ein­wand­frei re­no­vier­ten Zu­stand über­ge­ben. Bei Aus­zug ist die Woh­nung fach­ge­recht re­no­viert zu­rück­zu­ge­ben......"

Der BGH führ­te hier­zu aus, dass aus der maß­ge­bli­chen Sicht ei­nes durch­schnitt­li­chen Mie­ters die­se Klau­sel da­hin­ge­hend vers­tan­den wird, dass die Woh­nung bei Aus­zug in je­dem Fall frisch re­no­viert sein muss oder je­den­falls seit der letz­ten Re­no­vie­rung kei­ne Ab­nut­zungs­spu­ren auf­wei­sen darf. Ei­ne sol­che un­ein­ge­schränk­te End­re­no­vie­rungs­ver­pflich­tung in ei­nem For­mu­larwohn­raum­miet­ver­trag sei un­wirk­sam, weil sie den Mie­ter un­an­ge­mes­sen be­nach­tei­li­ge (§ 307 Ab­satz 1 Satz 1 BGB).

Der BGH hat schon mehr­mals ent­schie­den, dass ei­ne Re­ge­lung im Miet­ver­trag dann un­wirk­sam ist, wenn sie den Mie­ter ver­pflich­tet, die Miet­räu­me bei Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses un­ab­hän­gig vom Zeit­punkt der Vor­nah­me der letz­ten Schön­heits­re­pa­ra­turen re­no­viert zu über­ge­ben. Nach An­sicht des BGH kommt es al­so auf den Zeit­punkt der letz­ten Re­no­vie­rung so­wie auf den Zu­stand der Woh­nung bei sei­nem Aus­zug an. Dies gilt auch dann, wenn den Mie­ter wäh­rend der Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses kei­ne Ver­pflich­tung zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­par­atu­ren trifft.

Denn lo­gi­scherwei­se wür­de die Wirk­sam­keit ei­ner sol­chen Klau­sel da­zu füh­ren, dass der Mie­ter die Woh­nung bei Be­en­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auch dann zu re­no­vie­ren hat, wenn er bei­spiels­wei­se dort nur kur­ze Zeit ge­wohnt hat oder kurz zu­vor (frei­wil­lig) Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren vor­ge­nom­men hat.

Die Ent­schei­dung des BGH ist damit im Hin­blick auf sei­ne nun­mehr ge­fes­tig­te Recht­spre­chung über Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln sowie ähn­li­chen Prob­le­men nicht über­ra­schend.