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BUNDESGERICHTSHOF
MITTEILUNG DER PRESSESTELLE
Nr. 102/2010
Bundesgerichtshof zu den Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses
Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zu den Begründungsanforderungen bei fristloser
Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Wohnungsmieters in einem Fall getroffen, in dem der
Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.
Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch
genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine
geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten
Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert
hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs
fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht
bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils
monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie
für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.
Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des
§ 569 Abs. 4 BGB* für unwirksam gehalten und die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen.
Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die
fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Mieter zur Räumung
verurteilt.
Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das
Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die
fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB*
gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Erkenntnis
zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose
Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend
hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es
ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den
Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.
Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in
denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände
stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter
anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der
Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit
überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene
Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.
§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos
kündigen. …
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. …
2. …
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht
unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete
Bundesgerichtshof http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?G...
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b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete
in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
…
* § 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
[Sondervorschrift für Wohnraummietverhältnisse]
…
(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
…
Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09
AG Leipzig, Urteil vom 30. Juni 2008 - 167 C 5138/07
LG Leipzig, Urteil vom 18. März 2009 - 1 S 372/08
Karlsruhe, den 12. Mai 2010
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